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除非有一大筆積蓄,否則要購屋首先要先了解貸款,
沒有實戰經驗的我也還在摸索中,有其他看法的前輩請多指教。

關於貸款年數及變動利息或固定利息,這個之後都能更改,不再詳述,
這次的主題是一開始決定後就不能更改的元利均等元金均等間的選擇。

(請參見下圖)
元利均等:每個月還款金額都相同,如圖所示起初償還額中利息佔大半,相較元金均等總償還金額較多。
元金均等:借款額平均分攤歸還,但利息在初期也是比例較高,故前十幾年每月還款金額較元金均等多,初期負擔較沉重,但之後隨利息減少,還款金額也跟著減輕。
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如果初期的還款額OK,這樣看起來好像元金均等比較划算,
一般房貸可以貸款到年收入的七倍,不過因為銀行會評估還款能力,
萬一判斷初期無法負擔,就沒辦法貸款到那麼多金額。

另外有人主張元利均等也可以利用「繰上げ返済(加速繳款)」來省利息,
「繰上げ返済(加速繳款)」是指每個月還款外,如果還能累積存款,
將那筆多餘的錢還給銀行,還款的金額不會被計算利息,所以可以節省利息。(詳見下表)

期間短縮型 :縮短貸款期間,比如原本25年的貸款在23年7個月後還清。
返濟額輕減型:減少日後還款金額,比如每個月還款額從原本的115,455円變成110,713円。
期間短縮型省利息的成效較高。

loan04.jpg

若將元金均等前十幾年多付的金額存起來,每年用繰上げ返済還款的話,
總利息會比元金均等來得低,而且萬一突然來個減薪,也比較不會擔心無法還款,
我實際用房貸計算軟體算了一下,「元利均等+繰上げ返済」真的比只用元金均等划算。

不過最划算的當然還是「元金均等+繰上げ返済」,
假設貸款2000萬,期間為35年,年利率1.8%,
每年用"繰上げ返済期間短縮型"多還36萬(即每個月存3萬),
最後元金均等所付的總利息為3,908,418円(原本為6,314,820円);
元利均等則為4,160,791円(原本為7,001,579円)。

繰上げ返済的規定每家銀行都不太一樣,比如收不收手續費,
還有次數的話,京都銀行就規定只能每六個月利用一次,
新生銀行就可以不限次不限金額,有多的錢就能還,
比起累積一大筆金額後一次歸還,小額多次的繰上げ返済更能省利息。

網路上很多免費的房貸計算軟體,
大家可以下載來計算看看,找出適合自己的貸款方式。

Kayo使用的軟體(非日文設定的電腦會亂碼):Let's住宅ローン計算
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