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注文住宅 vs 分譲住宅

注文住宅就是自己買一塊土地,然後選擇建商設計、建造自己理想中的房子;
分譲住宅則是某一建商推出的建案(含土地及房子),設計自由度上有一定的限制。

經過去聽講座,跟仲介、建商商談過後,
我們主張朝向注文住宅(訂製房屋)的路努力!
所以我們必須先找到土地,才能請建商設計估價。

仲介
日本買賣不動產似乎都是要透過仲介,
第一步就是先去仲介那裡打招呼,跟仲介說預算及條件(坪數、位置等),
即使當下沒有適合的物件,有新物件時仲介多會先通知手上有資料的顧客,
好的物件往往在刊登傳單前就賣出去了,傳單上多是比較沒人氣的物件。
有些物件不需要仲介費,但大多數成交時都要付仲介費,
仲介費是3%加6萬,再加上5%消費稅,公式如下:
仲介費 = (物件價格 X 0.03 + 60000) X 1.05

土地條件 - 面積
面積有㎡跟坪兩種單位(1坪 ≒ 3.3㎡)。
若要4房的房子,土地最好是30坪以上,
3房的話大概25坪就夠了。

土地條件 - 接道(公道?私道?)
道路有分公道跟私道,私道就是自己購買的一部分土地要用於道路,
所以實際可以建造的面積會較小,私道有時會產生一些糾紛,
像是被鄰居要求要收通行費等,有些甚至要自行負擔修路費...。
公道現在都要求至少要4米以上,位在不到4米街道的舊房子若要重蓋,
必須要從中央界線後退2米(日文稱為セットバック)。

土地條件 - 都市計畫(市街化區域?市街化調整區域?)
有些便宜物件的都市計畫欄上會寫市街化調整區域,
這類的土地只有農民、公家機構才能在上面蓋房子,
假設購入時上面有中古房子,若不是農民也不能重建,
購買時要避開市街化調整區域,購買市街化區域的物件。

土地條件 - 建ぺい率、容積率
建蔽率、容積率跟房子能蓋到多大、多高有關。

→ 建蔽率:建築面積/土地面積
  假設土地是30坪,建蔽率是60%,可建造的區域就是18坪,
  也就是說有12坪必須要空出來,沒辦法拿來蓋房子(不過可以用來停車等)。
→ 容積率:各樓層加總面積/土地面積
  假設土地是30坪,建蔽率是60%,容積率是200%,
  可建造的樓層加總面積就是60坪,可以蓋到3層樓再多一點。

有些土地建蔽率是50%,容積率是100%,這種就都只蓋2層,
買到這種土地的好處就是隔壁不會出現高層建築或公寓,影響到採光。

土地條件 - 用途地域
大略分為住居區、工業區、商業區,
住居區又細分為低層、中高層、第一種、第二種等,
這會影響到住家周遭的環境,有規定哪些店家或建造物不能蓋,
像是最嚴格的第1種低層住居専用地域,
除了住宅外,能建造的就只有學校、公眾浴場、診所等,不可經營店鋪,
因此生活環境相當單純。

土地條件 - 建築条件付 vs 建築条件無

「建築条件付」是指那塊土地有指定要由某建商建造,
像我們要自己找多家建商設計估價後再決定要給哪家承包的話,
必須要買「建築条件無」的土地才可以,
有些「建築条件付」的土地經商談後可以改成「建築条件無」,
不過通常就會比較貴。

以上是從仲介的物件表上可以大致掌握的部分,
還有一些是表上看不到的部分,有機會再詳談。

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感謝你的回覆,還在於等email,原來你已在這回答了
市街化調整區域:這如是房子真是意外倒了,這要怎辦?
用途地域:看到有寫,1種住居,1種低層,還有其他種種,這個太難理解了,有否再認識多一點的能說說?
本下水,本上水,其實是怎樣的呢?
還有是近來看新聞,看到關西水災好像很多地方比容易發生,像你家也試過,有否認識哪個市要小心,八幡也是我心目中選擇的地方之一,或是房子如在半山高地的會否有不便或注意的地方呢?
問題也真是有點多,我也在努力整理,下個月會到那邊幾個市看看和了解,稍後再聊好了
懷孕注意是不要讓自己變得胖太多和保持心境樂觀
aa爸爸 | URL | 2014/09/05/Fri 04:44 [編輯]
Re: 想問一問關於買房子的事宜
aa爸爸
買房子的事情我們都是透過仲介,手續其實我也不是那麼清楚耶,
不過你可以問看看,搞不好有我可以回答的問題。
台湾娘Kayo | URL | 2014/08/13/Wed 11:42 [編輯]
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| | 2014/08/06/Wed 05:22 [編輯]
Re: 消費稅漲定了
岡本太太

謝謝你有用的資訊^^
你打那麼多字一定很辛苦。

我們現在住的地方就是北攝(島本町),我還滿喜歡這裡的,
JR跟阪急走路5-8分鐘就能到,不過租房需求不高,
Yoshi也說大阪南邊不良分子滿多,治安比較不好。

因為沒有買房的經驗,所以還是要多看看,
最近經過不動產屋都會順手拿一本賃貸物件的資料研究租金價錢,
雖然說不能急,不過還是會被即將漲價的消費稅追著跑。
台湾娘Kayo | URL | 2011/06/20/Mon 19:51 [編輯]
消費稅漲定了
kayo樣
不好意思,剛才發現忘了回答您的問題了
您問的改建的問題,其實就跟台灣的都更是一樣意思的,地點和改建後的可建面積以及一些條件,當然有些達不到改建的誘因,那很可能就便宜的賣給建商,通常要都更的地點都要條件很好的地點,才有改建的價值也較有談判的條件,您可以上網看一下,或者往密集地的車站找

我上個星期日閒來無聊的跑去看我們家附近的大樓建案,高19層樓,是ライオンズ系列的,大京建設的,因為我住的附近地區是有當地政府補助都更的款項,這樣子平均一戶可以省下800萬日元,但是這建案的所處位置並不是很優,雖說離地鐵近,不過我們沒有要買啦,是看好玩的啦
另外買房子一定要找向南的,方位不要偏南的偏太多,如果是大樓的話最好買在5樓以上,因為考慮到附近建物若有變化時,5樓以上比較不會減少到日照時間,當然還有很多很多要注意的地方,在此寫不完

還有一件事,我都不知當不當說,像我老公是神戶人,他就決不買阪神沿線的地域,一定是JR線以北,最好是阪急沿線的地域,大阪府的話,一定是考慮北攝地區,大阪市區或大阪市以南是完成不考慮的,因為這是連日本人都不會明說的一些地域差別因素,這些因素一定會大大的影響到日後的價值性,這是有一些歷史淵源的,我也不是完全能了解,總之多研究才出手,千萬不能急,租人的話也要打聽附近的租金行情等等

以上



岡本太太 | URL | 2011/06/17/Fri 16:29 [編輯]
消費稅漲定了
kayo樣
您好,剛才打了一大串,結果送出失敗了
其實您要是能夠說服您老公買關西地區其他地區是最好不過的,既然要花錢了,當然是買潛力股,我是覺得注文住宅可能很難省到錢,不如買大建商蓋的平房,搞不好還附有太陽能板,用電免錢哩

關西地區也是有分區域性的評價,若考慮買來租人的話,北攝地區,御堂筋線沿線是轉勤族的大本營,這個網站給您參考
http://allabout.co.jp/r_house/gl/2788/3/

另外改建的問題,可以參考宝島社出版のコワい不動産の話2 的書
或者這個網站http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/92489/1
不管新舊建物的討論都有,像新的建案很多人都會問這個地方以前是什麼用途的,有沒有地權者
有些建案比其他附近的建案售價高時,大多會問是否有地權者入居,有的話表示,當初原住戶和建商合作時,很少出到自己的錢,建商也不太可能賠錢賣,因此轉嫁到新的購屋者身上去,這些新米會被地權者吃得死死的,佔據管委會,然後作威作福,有經驗的人不會花大錢討苦吃的

這是我老公告訴我的,因為我們其實買房之前做了很多功課,中古大樓最好買15年之內的比較保險(耐震),那本コワい不動産の話2,參考價值很高
有空再交流喔,祝您找到理想中的房子,早點搞定房事了
岡本太太 | URL | 2011/06/17/Fri 15:28 [編輯]
Re: 消費稅漲定了
哈囉~岡本太太

謝謝你持續的關心,你的意見都很讓人深思喔!!

我們現在是住我婆婆家,所以不用付房租,
如果是租屋的話我應該會更積極找房子。
我們有持續在看房子,消費稅一漲真的差很多,
希望可以在今年搞定房事,
我老公還是希望住在他長大的地方(算是市郊,不過離車站很近),
但物件真的是太少了,我們手中目前有些閒錢,
所以有在考慮先在市區內買可以出租給別人物件。

你說的重建的建案為什麼可以只貼一點或是根本免費啊?
是從住戶之前繳交的修繕費累積起來的嗎?
我們現在住的是三十年老公寓,我也有想過它再過十幾年會怎樣,
如果像你說的改建可以不用花太多錢,那住公寓真的還滿不錯的,
但我們的話必須要是可以養大型犬的公寓i-237
台湾娘Kayo | URL | 2011/06/16/Thu 23:53 [編輯]
消費稅漲定了
to:Kayo樣
您好,不知您房子買了沒有呢?日本的消費稅是漲定了,到時買房一定多發一筆錢

我最近常來這兒看您的分享文,真的很受用,淺顯易懂,您真是厲害,把日本的一些連日本人也看不太懂的規定整理得這麼詳細和清楚,真是感恩
另外對於房產的看法,我是覺得其實您們也可以在租房的附近買個中古大樓或是公寓先住下來,最主要是省房租,我最近去大阪看房子的新建大樓中,很多都是重建的建案,因為有很多地權者,所謂地權者就是原來的持有屋主,改建後就以原坪數取得,有的自己貼一點,有的就完全不貼錢,不過地點都一定要離駅走路10分到達的一等地才有辦法享有,到時您們退休了可以賣掉或是出租收租金,再去嫏下一點的地方買房子
嫏下的房子買了,若是一時住不到的話,肯定是租人,而獨棟的房子除非是地點相當方便的地方,不然要出租的話租金不會很優,有時候很難租得出去,因為日本上班族都是要住在大樓,或公寓比較安全,且新新的房子給人住到舊舊的再收回來住,實在可惜,若是老的的房子將來留給您們的話,搞不好您們就拆掉花個幾佰萬リフォーム就好了,搞不好連貸款都不用喔
不過無論如何,我想您也是很會精打細算才是,我的小小提議就當做閒聊,不要見怪喔
岡本太太 | URL | 2011/06/16/Thu 15:06 [編輯]
Re: 我老公最近也簽約了
原來如此,謝謝你分享見解,受益良多^^

我先生還滿堅持要住在他成長的地方,
我們這邊是大阪郊區,物件流動率不大,
不知道要等到什麼時候,買房子真的還要有機運呢。
台湾娘Kayo | URL | 2011/03/29/Tue 23:34 [編輯]
我老公最近也簽約了
因為老公是神戶出身的,親族都住神戶,而我老公工作的總公司在大阪,所以算關西地區的人,而買在大阪是因為將來退休後台灣日本兩邊跑方便國內外門戶進出,還有朋友同事大多是在大阪,所以才買在大阪
而我們買房都是選公園綠地的附近,因為以後退休了可以天天去公園玩

沒貸款是因為我們夫妻年紀不小了,老公雖然有存款但是不買股票不亂花,錢都存到銀行去了,累積了這麼多年的實力,加上我們買的金額在3700萬日元之內,所以可以不用貸款

我們台灣也有房子,在中部,而我們都在存養老金了,算起來不算是有錢人,只能說沒有亂亂投資因此沒有負債,而剛好在房地產最低迷的時候買房,台灣的房子也是在最低迷的時候買的,現在日本也是最低的時候

還有建議要買房要快,不然看局勢,消費稅我看是漲定了,不動產的買賣金額大,稅金調個1%就差很多,所以才想說殘殘給它買下去,等交屋後租人,一個月租金收個10來萬,也是可以
現在老公剛從台灣調職到九州地區來,不知何時可以回大阪,總之現在住的房子的房租是公司付,相對的我們的房子若是租人,可以說一舉二得
這只是另類的理財觀,把錢放銀行,得到一點點利息,和拿來買房子租人得到較高的投資報酬率
還好日本的賃貸管理仲介公司這個制度還蠻成熟的,才敢這樣子做,要是在台灣就難管理了
岡本太太 | URL | 2011/03/29/Tue 22:56 [編輯]
Re: 我老公最近也簽約了
我們找婆婆家附近的物件,
我比較喜歡獨棟,因為東西很多,怕公寓放不下XD,
而且我喜歡大型犬(哈士奇、黃金獵犬...),所以就沒打算住公寓。

還特地坐新幹線來找房子?為什麼要在大阪買?
而且還可以不用貸款,真是有錢人i-237
台湾娘Kayo | URL | 2011/03/29/Tue 20:18 [編輯]
我老公最近也簽約了
您好
我看到您這篇文章後,倍感親切,我老公於上週才去大阪簽了約,我們是買大樓的,地點在綠地公園,75㎡大小
因為老公的工作平均3至5年就要調職一次,所以壓根兒就沒想要買房,是因為娶了我的關係,我一直勸他要買房,住不到就轉租給別人,這樣子有租金收入不無小補
我和我老公都傾向於買大樓,因為有管理有門禁,還有將來會自動修繕,另外也不用整理庭院(我和老公都有整理花草症候群),有電梯,將來轉租也比較好租得出去
我和您相反,我和老公對動物有敏感症,所以我們不可能養動物,而買的大樓都可以養動物,只限小型犬啦,我們是不介意啦,總之只要不要在電梯給尿尿就好了
離交屋還有一年時間,可以慢慢再存點錢,到時可以不用貸款買到房子,老公對貸款很感冒,所以就盡量不貸款了

我們從去年就一直找房子,從中古的找到新蓋的,從神戶到西宮市到大阪北攝地區,像千里山,桃山台,綠地公園,江坂,,曾根,服部,南千里
找得快起肖了
日本的房子還真有趣,有些房子很好價格不好,有些價格不好房子也不好
還有環境不好,路太小,有些還像走迷宮,繞來繞去的,有些面對人家的屁股,有些棟距太近,有些有高壓塔,有些坡太陡,總之找不到剛好合自己老後退休住的房子,還好最後在一個機緣找到了就馬上簽約了,不用再每次坐新幹線去大阪看房子了

不知您們看上大阪那一帶?
岡本太太 | URL | 2011/03/29/Tue 11:50 [編輯]

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